【住宅ローン金利上昇】から考える、不動産売買の今後

現在ニュースにも取り上げらている【住宅ローンの金利上昇】

既にマイホーム等を購入し、住宅ローンの返済をしている人にとっても、これから購入を考える人にも大きく影響してきていると思います。しかし、それは買主に限ったことでは無く、不動産を売却する売主にも影響がとは言えません。そんな中、本日は【住宅ローン金利上昇】から見た、不動産売買市場の今後について少しお伝えさせていただきます。

今の日本は、日銀の政策金利が1.0％程度。2026年6月に0.75％から1.0％へ引き上げられた一方、7月末の会合では1.0％に据え置かれた。日銀自身も、経済・物価情勢に応じて今後さらに政策金利を引き上げる考えを示している。

さらに日銀の2026年7月展望では、基調的な物価上昇率は2026年度後半～2027年度にかけて2％程度と整合的な水準になるとの見通しとなっている。企業の5年後の物価見通しも平均2.6％まで上がっている。

なので、「昔のような超低金利へ戻る」というシナリオは、今のところ考えにくいと言えます。

◆住宅ローンは今後どうなる？

① 変動金利 → まだ上昇余地あり

変動金利は政策金利の影響を受けやすい。

2026年8月時点では、変動型は一部で据え置きになっている一方、政策金利の上昇に伴って過去から上昇してきている。

ただし、政策金利が2％まで上がったとしても、住宅ローンの変動金利が単純に「今より2％上がる」という意味ではないので、要注意。

② 固定金利 → むしろこっちが先に動く

固定金利は政策金利だけではなく、長期金利・国債利回りの影響を強く受ける。

実際、2026年8月は変動型が据え置きとなる一方、10年固定・35年固定やフラット35は引き上げられている。フラット35の2026年8月金利は3.290％。

つまり、「変動金利がまだ安いから大丈夫」だけで判断するのは少し危険になってきてる。

◆不動産価格はどうなる？

普通なら、「金利↑」→「ローン負担↑」→「購入できる金額↓」→「不動産価格↓」となる。

でも日本では、【建築費↑】【人件費↑】【土地取得費↑】【インフレ↑】という別の力も働いている。

ということは、「住宅価格が大幅に下がる」というより「買える人の予算が下がる」方向を警戒する必要がある。

例えば今まで、5,000万円 × 低金利で買えていた人が、4,500万円 × 金利上昇くらいまで予算を落とす。

でも売主側は建築費・土地代が高いので、簡単には4,500万円まで価格を下げられない。

その結果、「価格は高いけど、買える人が減る」という市場になる可能性がある。

要するに、日本の住宅ローン金利は「しばらく上昇方向。ただし、急激にずっと上がり続けるとは限らない」

特にポイントはこの3つ。

* 変動金利：日銀の政策金利が上がれば、基本的には上昇圧力がかかる。今後も追加利上げがあれば、じわじわ上がる可能性がある。

* 固定金利：10年国債などの長期金利の影響を受けるので、日銀だけじゃなく、インフレや国債市場の動きも重要。

* 住宅価格との関係：金利が上がると購入可能額が下がるので、今までの「低金利だから多少高くても買える」という環境は弱くなっていく可能性がある。

ただ、ここで面白いのが、「金利が上がる＝不動産価格が必ず下がる」ではないこと。

建築費・人件費・土地価格が高止まりしているので、金利上昇だけで住宅価格が大幅に下がるとは限らない。むしろ、「価格は高いまま、ローン負担だけ増える」という状況も十分あり得る。

≪まとめ≫

不動産を購入する人・・・今後住宅ローン金利が多少上がっても、無理のない返済計画を建てる必要がある。

➡「今は金利が上がったから購入を辞めとくか．．．」だと、今後5年ほどは買えない可能性が高く、益しては将来的にも下がるという保証も無い

不動産を売る人・・・将来的に売却の予定があるならば、早めの対策・準備をしていて損は無い。

➡購入者の予算増加や物価低下が見込みにくい現状、将来的にも不動産価格が上昇するとは考え難い。反対に将来的にはより、購入者が予算を下げなければならない状況になることが予想できる。

これまでよりも価格を下げる必要は無いが、成約に至るまでにこれまで以上に時間を要する場合がある。